作者：子非鱼

01|一串利好

进入11月，楼市迎来了前所未有的重视，官方发布了一连串利好。

利好一：11月8日中国银行间市场交易商协会发布的《“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力》提出，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

利好二：11月11日央行与银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也即“房地产金融16条”。

对房企的一次融资大疏通，鼓励银行、金融机构对待房企要国有、民营一视同仁，并且允许债务展期，并且鼓励金融机构步子迈大点，只要对新发放的配套融资形成不良的，只要已尽职，可免责。

利好三：11月14日银保监会、住建部、央行联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，放松了预售资金监管。

以上三大利好，在本号最近的几篇文章中，都有分析。本篇文章来看看最近的几个利好。

利好四：11月21日，人民银行、银保监会联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，房地产作为了重中之重加以强调。

具体表态为：

第一，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。

这句话是解答了当下房产中介疯传的利率到年底要回升的传言。此话传递出的信号是，利率仍会为了支持刚需和刚改，变得友好。

第二，保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债券安全的前提下合理展期。

这段表述是对“房地产金融16条”的再次强调，支持金融机构合理为房企止血。

第三，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。

这段话也是对此前利好的再次强调，强调第二支箭要努力支持民营房企债券融资。当时提出的规模是2500亿债券融资支持，后续可能会增加。

在第二支箭发布之后，龙湖、新城控股、美的置业、福星股份等均获得了债券融资支持。

第四，完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

这是对保交楼的再次重申。

年中以来爆发的楼市风波，让保交楼成为了楼市当下的首要任务之一，在诸多重要文件中频繁被提及。

为了支持保交楼，郑州等部分城市设立了地方性纾困基金。中央方面也已经发布了2000亿元“保交楼”专项借款。

这两天，央行再度表态：至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持"保交楼"，封闭运行、专款专用。

利好五：央行行长在正在进行的2022年金融街论坛年会上，再次强调了房地产对经济的重要性。

02|房地产对经济的重要性

“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。”这是官方对楼市的最新标题，也解释了11月份以来利好政策扎堆而来的原因。

房地产对我们的经济太重要了。其对GDP的贡献仅次于制造业。

数据显示，2020年房地产业增加值为7.5万亿元，占GDP的7.3%，房地产对上下游相关行业增加值拉动占GDP的比重为9.9%，二者合计占比高达17.2%。

其对就业的拉动更为明显。

有专家计算过，中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万里，三分之一相当于吃房地产饭。

此外财政收入方面，2021年全国卖地收入占一般预算内财政收入43%。

无论是经济、上下游产业、就业还是财政收入，房地产都至关重要。

而冷场了一年多的房地产市场，目前无论成交量、房价、还是卖地收入都是一片肃杀。由此呈现的经济与就业现状，我们都明白。

上半年，受房地产投资持续探底、规模以上工业增加值负增长、固定投资与社会消费低迷共同影响，我们二季度GDP增速0.4%，整个上半年GDP增速只有2.5%。

二季度GDP负增长的省市自治区有5个，上半年GDP负增长的省市有2个。

其他省市虽然保持正增长，但大部分速度都放缓了。

制图：城市财经；数据：国家统计局

而失业率，仍在高位。10月份的失业率为5.5%，与9月份持平，这一水平比很多欧洲国家都高。

经济与就业，是社会稳定的基石，所以我们已经到了非常重要的关口，必须给房地产释放暖意。

03|局面会改变吗

但关键问题来了，如此多的利好措施，会扭转房地产的局面吗？

本号的观点如下：

短期内无法改变，长期还得看疫情的发展局势。

短期无法改变是因为制约于购买力。无论何种利好，最好要成为利好，必须得依赖终端的消费来形成闭环。也就是得有人买房子，才能成功转变为利好。

而当下的购买力所剩无几，疫情在四季度影响面又在不断扩大，赚钱难就业难，经济和购买力复苏的不确定性仍非常大。

这就意味着，这些利好很难在短期内形成闭环，兑现利好。

长期来看，未来经济、就业、购买力实现复苏，房地产跟随复苏是必然的。但再也回不到“银鞍白马度春风”的时代。

因为房地产的背景和基本面已经发生了本质改变。

一方面，大多数城市的房屋供应量供大于求。

另一方面，我们的城市化进入后半程，我们的人口已经转向（联合国最新发布的预测，中国2022年年中较2021年年中人口减少了6000人），大多数三四线城市的人口红利已经终结，中心城市的人口红利也在弱化。

这种背景下，长远来看，在这一波房价调整之后：

大部分人口流失且没啥特色产业的三四线城市，房价会逐渐鹤岗化。

至于中心城市，人口红利弱化的背景下，房价在这一波调整到位之后，会筑底横盘，之后缓慢增长。